物业工程设备管理培训教案
物业工程管理分为两大类
1、房屋修缮管理
2、房屋设备管理
一、房屋修缮管理：
一、定义：
是指对已建成的房屋进行翻修、大修、中修、小修、综合维修和维护保养。
未及时保养护栏生锈有重大安全隐患
二、房屋日常修缮养护内容
1、地基基础养护
2、楼层地面工程养护
3、墙台面及吊顶工程养护
4、门窗工程养护
5、屋面工程维修养护
6、通风道养护管理
7、地库专项养护管理
以上内容均指对公共区域的修缮养护。
三、一般楼宇设施翻新周期
四、商品住宅质量保修期限
二、房屋设备管理
一、房屋设备：是指房屋建筑内部附属的和相关的市政、公用各类设备、设施的简称。
二、房屋设备的构成与分类
现代民用建筑房屋常用设备主要有房屋建筑设备和房屋电气工程设备2大类。
（一）房屋建筑设备内容
1、给水设备2、消防设备1、给水设备
2、排水设备
3、热水供应设备
4、消防设备
5、卫生与厨房设备
6、供暖、供冷、通风设备
7、燃气设备
（二）房屋电气工程设备内容
1、供电照明设备
2、弱电设备
3、电梯设备
4、防雷装置
三、房屋设备管理定义
是对房屋设备的使用、日常养护、维修与更新的管理。
四、设备管理的重要性
（一）关系到企业声誉和生存
（二）关系到服务的成本和企业资金的合理利用
（三）关系到技术安全和环境保护
五、设备管理要达到的基本目标
良好的设备管理要做到：
（一）建立先进的设备管理体制
（二）建立完善的设备管理规章制度
（三）做好设备管理的基础资料工作
（四）设备管理的目标
设备的基础资料包括：
1、设备的原始档案：
①基本技术参数和设备价格；
②质量合格证书；
③使用安装说明书；
④验收资料；
⑤安装调试及验收记录；
⑥出厂、安装、使用的日期。
3、设备档案卡及设备台帐。
设备档案卡将所有设备按系统或部门、场所编号。一台设备有一张设备卡档案，设备档案卡上登记设备的编号、名称、规格型号、基本技术参数、设备价格、制造厂商、使用部门、安装场所、使用日期等。
按编号将设备档案卡汇集进行统一登记，形成一本企业的设备台帐，从而反映全部设备的基本情况，给设备管理工作提供方便。
3、设备系统资料
系统的资料包括：
①竣工图②系统图
设备管理目标：
管好、用好、修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，这是设备管理的根本目标。
物业企业设备管理的另一个重要目标是使设备设施保值增值，提高其物业的经济价值。（房屋建筑保养修缮的目标同样也要使其保值增值）
六、房屋设备管理的基本内容与要求
从物业管理的角度来看，房屋设备及其管理具有4个明显的特点：
1、服务性功能强
2、经营性特点突出
3、专业性技术性要求高
4、综合性强
服务性功能强
各类房屋设备尽管功能各异，但其根本目的是为住用人提供某种特定的服务，改善其工作生活条件和物业的整体环境。
房屋设备的“管、修、用”必须以管理为基础，维修为保障，围绕向住用人提供良好服务这个核心而展开。
经营性特点突出
在物业管理体制下，房屋设备的管理带有明显的经营性特点。
物业房屋设备管理实质上是房屋设备的经营管理，对房屋设备要做到保值、增值，延长设备的使用寿命，降低成本。
专业性技术性要求高
各类房屋设备性能各异，结构复杂，具有很强的专业性和技术性。
房屋设备的使用维修需要各种专业技术知识，严格的规范化、标准化的科学管理制度，大量的技术工人和专业技术人员。
综合性强
现代房屋尤其是高层建筑是一个具有综合使用功能的有机体，其设备种类繁多、数量庞大、管路重叠、阀门罗列。
涉及电力、电信、燃气、供热、供水、排水、道路、环卫、绿化、路灯、消防、公安交通等专业工作的管理。
物业管理企业应和这些专业管理部门统一协调，明确各自的职责分工。
七、房屋设备管理基本内容及要求
房屋设备管理主要包括：
使用管理、
维修养护管理、
安全管理、
技术档案资料管理。
使用管理
制定设备运行使用管理制度
主要有设备运行值班制度、交接班制度、设备操作人员的岗位责任制、工作流程、操作规程等。
做到设备运行管理操作标准化，规范化，各类设备都要制定相应的设备运行使用管理制度。
维修养护管理
包括设备定期检查、日常保养、维修制度、维修质量标准和维修人员值班制度等。
根据设备的性能，按照一定的科学管理程序和制度，以一定的技术管理要求，对设备进行日常养护、维修和更新。
安全管理
安全管理在房屋设备管理中占有很重要的位置。国家对安全性能要求高的设备实行合格证制度。
如：电梯、消防、锅炉、高压配电、要求使用和维修人员经培训考核后持证上岗。
制定相应的设备设施安全管理规定、应急预案及设备定期检验制度。
经常性举行安全培训、学习、演练等。
技术档案资料管理
对各类设备都要建立设备档案卡，管理账册与技术档案
建立设备管理原始资料档案和重要设备的维修资料档案。
包括：验收文件、验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明等；建立设备卡片，应记录有关设备的各项明细资料，如房屋设备编号、名称、类别、规格、技术特征、附属物所在地点、建造年份、开始使用日期、维修换件记录等
综上所述
对房屋设备管理的基本原则是：
行业管理与专业管理相结合，强化政府的行业管理，突出物业管理企业的集中专业化管理。
对房屋设备管理的基本要求是：
良好的服务质量，经济的管理费用，及时的维修，确保设备的完好率与使用安全。
八、房屋设备的保养与维修
为了保证设备完好率，使设备处于正常良好的运行状态，延长设备使用寿命，必须对各类房屋设备进行经常性的保养与及时的维修。
目的：是确保设备的完好率和正常使用。
（一）物业设备的保养
物业设备的保养是指对设备所进行的常规性的检查、养护、添装、维修和改善等工作。
1、三级保养制
物业管理企业的设备保养，通常分为日常维护保养、一级保养、二级保养。
2、设备点检
设备点检是指根据要求利用检测仪器、设备或人的感觉器官，对某些关键部位进行的有无异状的检查。通过日常点检和定期点检，可以及时发现设备的隐患，避免和减少突发故障，提高设备的完好率。
如电梯、锅炉压力容器、消防等设备的定期检验
（二）设备维修
房屋设备的维修是指通过修复或更换磨损部件、调整精度、排除故障、恢复设备原有功能所进行的技术活动。
其维修可以分零星维修工程、中修工程、大修工程、设备更新与技术改造等
1、零星维修工程
零星维修工程是指对设备进行日常的保养、检修，以及为排除运行故障而进行的局部修理
日常的报修，通常只要修复、更换少量易损零件，调整较少部分机构和精度。
2、中修工程
中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备正常运转到下一次修理。更换率一般为10%～20%。
3、大修工程
大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要全部解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般不超过30%。
4、设备更新与技术改造
设备更新与技术改造是指在设备使用达到一定年限以后，针对其技术性能落后、效率低、能耗大或污染日趋严重等情况，通过更新设备，提高和改善设备的技术性能。
5、故障维修
非计划性的设备设施运行中突然发生故障，往往须突击抢修，这里既包含一般性故障也包含大型设备故障。
设备故障维修率的高低是衡量设备保养及计划性检修是否到位的依据，若设备故障维修率高，说明在设备日常保养及制定计划维修上存在问题。
做好设备保养与维修就是要减少设备的故障维修。
（三）设备保养与维修的原则
1、以预防为主，坚持日常保养与按计划维修并
重，使设备经常处于良好状态。
2、对房屋设备做到“三好”、“四会”、“五定”。
“三好”是指用好、修好和管理好。
“四会”是指会使用、会保养、会检查、会排除故障
“五定”指对房屋设备的保养维修做到
定量、定人、定点、定时和定质。
3、实行专业人员与修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时提倡设备的操作人员参加日常的维护保养和维修。
4、完善设备管理和定期维修制度。制定科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。
5、修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，提高经济效益。
九、物业工程管理存在的问题
1、工程遗留问题
1)物业交接不规范，无正规交接手续（基础资料不全，父子关系普遍存在）
2）房屋质量问题（漏雨、墙体开裂等）
2、用电、用水的管理计量
1）用电损耗问题
2）部分商户、物业用户窃电问题
谢谢！！！