内容提要
第一部分：凯丹广场停车场承包报价
报价单
凯丹广场停车场利润测算表
凯丹广场停车场成本测算表
凯丹广场停车场车辆分析
第二部分：管理目标及管理管理模式
管理目标
管理模式
第三部分：组织架构及岗位分布
组织架构
岗位分布
岗位明细
第四部分：管理制度及操作程序
岗位职责
工作纪律
管理工作规程
特殊情况处理程序
第五部分：公司资信文件
第一部分：凯丹广场停车场承包报价
报价单：
通过我司对凯丹广场停车场实际车流情况及停车场管理相关信息进行全面调查了解，经公司各相关部门研究决定，我司对凯丹广场停车场承包报价为：
包干式：通过“凯丹广场停车场利润测算”，我司预估凯丹广场每月停车场利润为元，我司愿每月支付停车场承包费元，停车场人员及管理成本均由我司全部承担。
管理式：通过“凯丹广场停车场成本测算”，我司愿每月收取人员及管理费用元，凯丹广场停车场其余所有收入均按每月实际收费金额全部上缴。
2.凯丹广场停车场利润测算表
3.凯丹广场停车场成本核算表（列举法）
4.凯丹广场停车场车流分析
第二部分：管理目标及管理管理模式
1.管理目标
通过专业外包管理模式，整体提升停车场服务管理品质，同时有效控制停车场管理成本，有效避免停车场管理风险。通过制定及落实停车场管理规范，完善停车场安全管理，保障车辆停放安全，辖区交通畅顺，出入有序，确保车场设施设备之运转正常安全，防止事故发生。
2.管理模式
第三部分：组织架构及岗位分布
组织架构
岗位分布
岗位明细
第四部分：管理制度及操作程序
1.岗位职责
停车场主管职责
对甲方安防经理负责，服从上级安排，听从指挥做到令行禁止，依法循章对交通、车辆进行管理。
经常视察车场、并确保各停车位正确使用，保证车道、车场出入口周围道路畅通。
熟悉掌握车辆流通情况，车位情况，合理布署安排，优先保证客户使用车位，按物价部门规定收取车位停放费。
安排和调动属下人员的工作时间，合理分派所有工作给予属下员工，确使他们严格遵照指示工作，提高工作效率。
负责监督和落实员工岗位职责，对员工进行岗位职责、工作规程、车管仪器操作等相关知识的培训和法制教育及职业道德教育，并安排定期对员工进行考核，填写《员工考核表》，提高员工的工作技能及服务质素。
负责每日工作检查，并填写《车辆管理日检表》。
负责对外协调与联系，处理车辆管理方面的问题和客户投诉。
熟悉停车场内的信道结构、安全系统、消防设备及通风系统、辖区道路，车位使用情况，负责对车场内公共设施、车管系统的运行情况清洁等监管工作，以确保车场管理工作顺利及有效开展。
负责执行现场监管制度，对任何员工涉及违反纪律事情应该迅速及彻底调查，并及时上报并提出处理建议。
定期召开班组会议，检讨工作表现，并籍此沟通现场管理人员。
根据工作需要和上级的指示，有权调动下属人员加强某区域的管理工作，定时向上级主管汇报工作。
2）车场管理员职责
负责对停车场内停泊车辆之管理工作，指挥好车道的交通秩序，使车道、车场出入口周围保持畅通。
实行轮流值班，服从统一安排调度。
按规定着装，佩带工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行。
登记所有出入车辆之数据，包括车牌号码、停放位置、出入时间。情形许可下登记访客司机的个人资料。
负责指挥区内车辆行驶和停放，经常巡视车场并确使各停车位正确使用，督促所有车辆正确使用行车线和泊车位，维持停车秩序,保证车辆停放安全。
负责对停车场现场的巡视查看，如发生任何未经受权人士、可疑人物留连停车场，应立即规劝或命令其离开，如有需要，立即呈报上级主管或监控中心注意监察。
负责停车场的消防安全巡查工作，熟悉停车场内的信道结构，安全系统、消防设备及通风系统等，以便一旦发生事故时能够从容应付。、
如发生交通意外，应记录和拍摄有关数据包括涉及车辆损坏情况等，并须立即呈报领班或安全部。
当发现任何车辆未锁好或门窗未关好，应留驻现场值勤并录像及立即呈报上级主管设法通知车主，防止发生失窃现象。
禁止任何刻意违反交通标志及泊车规定之车辆进入停车场。
任何停车场的员工，不得以任何理由向司机或车主索取任何利益或报酬。
未经许可，禁止任何车辆在停车泊位或车道上维修或清洗车辆。
遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅自离职守。
3）车场收银员职责
收银员必须忠于职守，认真仔细做好工作，不得出错，并保证现金的安全。
根据公司规定及计费时间按标准计算应收的车位使用费，开具收费发票，准确无误地收取车位使用费。
每次收款均要记帐(输入计算机)，现金数额应与账面数额相符。
根据公司规定对失效车票及遗失车票进行查核，经查核无误后，进行补发。并收取相关的费用。
对免费停车的车辆在验证及办理好免费结算手续后给予放行。
按公司的规定办理好收费情况及现金的交接，及时缴交营业款。
按照公司规定填报车位使用费收费汇总表格。
完成上级主管交给的其它工作。
工作纪律
1）车场管理人员纪律
仪容整洁，着装整齐。
执行公司文明礼貌用语规范，文明服务，礼貌待人。
严格遵守交接班制度。
值班前禁止喝酒，值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西。
不准在值班时会客、看报纸、听广播，及做其它与值班责任无关的事。
爱护各种器具，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。
服从指令，严守公司制度，严守职业道德，不准假公济私，不询私舞弊。
不准借娱乐为名搞变相赌博。
团结互助，禁止闹纠纷，不做不利于团结的事。
爱护公司及公共财产，严守公司及客户秘密。
保持良好的品德及行为。
不得擅自收受利益或向其它同事、客户、承判商等借贷。
2）车场管理人员职业道德
热爱本职工作，尽忠职守，敬业乐业。
热诚服务，坚守职责，任劳任怨。
遵纪守法，服从指挥，严于律己。
坚持原则，是非分明。
无私奉献，廉洁自律。
精于业务，勤奋好学。
文明服务，礼貌待人。
谦虚诚实，不谋私利。
3.管理工作规程
1）停车场管理规程
出入口之控制闸杆必须处于正常状态。
灵活调动巡逻,每次巡逻须到指定位置,并留意各路线有否非法停泊、阻塞通道现象或清洁、照明、安全及设备欠妥情况,如有,则应予以记录并及时处理。
停车场内不准进行任何车辆修理,如属紧急维修,可通知当值主管,做好登记,情况属实方可实施,以防借口修理车辆而进行偷车之活动。
如有车辆拖走,须查明证件及车主,并通知管理处,取得同意后,方可放行。
遇有其它特殊情况,立即通知主管或按照紧急事件应变。
正确指挥交通,勿让出入口堵塞。
发现车辆门窗未关好或出现响警号,须立即通知领班或主管,然后再通知车主。
对所停车辆核实停车证并进行数据登记。
遇违例车辆:如无证停车、堵塞车辆出入等,可通知领班或主管。
禁止所有人使用消防喉洗车。
指引所有驶入停车场的车辆,按车场的规章制度停泊。
定时开启排气系统及照明系统。
留意车场高度容纳限制,遇有接近限制高度的车辆时,须提醒司机小心驾驶。
留意车位界限及编号是否清楚。
禁止停车场内洗车抹车,防止弄污地面或地面打滑。
留意各交通标记是否清晰。
2）车场当值岗
指引车辆缓行安全停放在自己的车位上，并应立即跟进检查车辆情况，同时提醒司机关锁车门、窗，并检查是否漏水漏油。
检查车辆有无任何损坏、擦痕，如有任何损坏，都应详尽登记于“车辆情况登记表”上，并要求车主（司机）签名认可。
定时巡查车辆的停放情况，制止乱停放现象，发现违例泊车即申请锁车，清点车库内车辆，与《车辆出入登记表》上是否一致。
定时巡查车场，如发现有车被损坏、车门未关、车未上锁、漏水漏油等情况应及时报主管或管理处通知车主处理。未通知到车主时，做好《交接班记录》。
仔细登记车辆有关情况，如车牌号码、车型、进出时间等。
严密注视车辆情况和驾驶的行为，若遇到醉酒驾车者应立即劝阻，并报告主管或管理处及时处理.
发现有人拆零部件或维修车辆时，应立即制止并检查当事人有关证件。
做好区域内安全防火工作，制止任何人员在车场吸烟或动火作案。
认真做好交接班工作，交接班时所属区域之车辆一并交接清点无异后签名.
3）车场巡逻岗
整个区域安全巡视工作，特别加强对各走火信道及偏僻区域的巡察，注意盘查可疑及闲散人员。
协助对进入车场车辆管理，指引其停泊适当位置。
严格检查登记车场车辆有关情况，发现有车辆未锁车门时，应立即通知上司跟进联系有关车主，然后守护车辆旁，等候上司到来进行处理。
按消防规范巡视并检查消防设施，做好巡视记录，确保消防设施处于正常工作状态。
监管地库内所有工程装修防火情况，督促施工人员做好各项防范措施。
协助车场当值人员对各种停放车辆的管理。
4）车场道口岗
当发现有车辆需进入停车场，驶近道口挡车器时，应立即走近车辆，向司机立正行举手礼。
当司机开启车窗时,递上保管卡同时说“先生（小姐）请收好保管卡(出示登记卡)。
在发卡的同时，另一名值班员应迅速在《车辆出入登记表》上填写个各栏目。
在卡登记完毕后,应立即将道闸开启放行,并提示行驶路线,若后面有紧跟着车辆排队时,应示意其停下，并致歉“对不起，久等了”，然后发卡。
车辆安全进入道口后，方可放下道闸，避免道闸损坏车辆，车辆进入后切记放下道闸,以防车辆冲卡。
当遇到公安、警察、政府部门执行任务的车辆要进入时，查证后方可放行，应作好《交接班纪录》登记车牌号。
当发现有车辆驶出住宅区达挡车器前时，即上前立正并说“先生（小姐）您好，请您交还保管卡”等礼貌用语，并核对车牌好号。
查对无误后，值班员开启车挡，并迅速在《车辆出入登记表》上做好登记。
若出场车辆和司机有疑问时，应向司机详细盘问核对有关情况。在盘问和核对过程中若发现有问题，应立即截留车辆，机智地应付司机，并用对讲机报告主管、监控中心和管理处。
放下道闸时应格外小心，防止道闸碰损车辆和行人。
遵守管理服务文明礼貌用语。
5）停车场交接班
接班人员必须提前15分钟做好接班的准备工作及穿好工作服，佩戴好名牌，正点交接班。
接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单，详细了解上一班设备运行情况，对不清楚的问题一定要向交班者问清楚，交班者要主动向接班者交底，交班记录要详细完整。
交班人员要对接班人员负责，要交安全、交记录、交工具、交场所卫生、交设备运行动态，双方要办签字手续。
如在交班时设备突然发生故障，或正在处理故障，应由交班人员为主排除，接班人员积极配合，待处理完毕或告一段落，报告主管，征得同意后交班人员方可离去，其交班者延长的工作时间，视事故报告分析后，再作决定。
在规定的交班时间内，如接班者因故未到，交班者不得离岗，擅自离岗者作旷工处理，发生的一切问题由交班者负责。接班者不按时间接班，主管要追查原因，视具体情节作出处理，交班者延长的工作时间除公布表扬外，并发给超时工资。
接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人不得交给他们，并及时报告主管，统筹安排。
4.停车场特殊情况处理程序
1）发生偷车应急处理程序
图表说明：
文字说明：
如发现车库中有偷车情况，应立即通知监控中心予以摄像控制报警。
关闭车库进出口闸门，以免窃贼逃逸。
尽快报警。
记录被盗车辆形牌号、颜色、型号，记下窃贼人数和体表特征，及有否凶器、车辆行驶路线；勿阻闯关车辆。至警方人员到场后，将以上情况向其提供，并协助警方人员处理，记录到达警方人员情况，以备后查。
2）发生车辆被损坏处理
当管理员发现停车场里的车辆发生损坏时,管理员应立即通知车主，并报告主管。
属撞车事故的，管理员不得放行造成事故的车辆，应保护好现场做好记录及拍照等工作。
发现砸车事故，管理员应立即制止，并通知肇事者对造成的事故进行确认。
管理员认真填写“交接班记录”，如实写明车辆进场时间，停放地点、发生事故的时间以及发现后报告有关人员的情况。
发生事故后，被保险人（车主、停车场）双方应立即通知保险公司。
管理员、车主应配合公安交警部门和保险公司做好调查处理。
3）停车场范围内交通事故
管理员发现有车辆物业范围内有交通事故,导致设备损坏的,应立即通知主管，并于现场抄录驾驶人详细资料，登记车车牌号码及驾驶执照等。
在驾驶者面前用照相机记录现场情况，行车路线，方向角度，损坏情况等，让驾驶者自愿承诺赔偿书面文本。主管安排员工聚守物业出入品，以免混乱，并安排员工流通车辆，禁止任何人围观。
如被损坏之设施急需修理，须通知维修人员立即进行。
如有需要，经本公司批准后，向公安报警。
详细记录事情经过，上报公司。
4）物业范围内交通事故（涉及两部或以上车辆）
管理员应立即通知主管，由主管了解是否须要报警。
主管安排管理员及保安员紧守出入口，并安排员工流通车辆，以免阻塞。
如轻微损坏，车主要求不须报警而自行处理，主管应劝喻车辆尽快离开车场范围。
如已报警，应尽量控制所须时间，使停车场范围交通尽快回复。
详细记录事件经过并拍照，上报公司。
5）遭受暴雨或可能受到水淹影响
当收到暴雨将至的通知，清洁公司人员（或清洁工）应及时清理各下水口之垃圾。若停车场经常发生市政排水渠水倒流之情况，则应考虑将切断与市政排水渠相通，以防市政排水渠中之水倒流。工程部应则检查车场内排水设施是否能正常运转，同时准备相关停泊车辆车主之联络数据，以便突发情况之紧急联络之用。
协助清洁公司人员（或清洁工）搬运预定之沙包摆放于停车出入口相关位置，以防路面之雨水流入车库。
车场主管根据雨势情况，对上述程序进行监管。并及时跟进实际情况，调动清洁公司人员（或清洁工）清理积水、疏通水沟及通知工程部开启排水泵等工作，以免车库内车辆被水淹而遭受损失。并视情况是否需要通知相关人士将车辆驶离车场。
如水势太大，雨水无法阻截而大量流入车库时，当值主管应实时报告上级，安排在出入口收费处摆放“暂停车辆出入”之告示牌，通知收费处暂停车辆离场收费工作后即安排清洁公司安装防水闸。
暴雨过后，当值安全主管应及时调度指挥各项清理工作，通知收费处免收因时租车辆暂停离场而应交之费用，并恢复正常运作。
成都成安物业管理有限公司
二O一二年七月五日